Năm 2021 là một năm đầy biến động không chỉ của Việt Nam mà còn của cả thế giới nữa. Một năm mà nền kinh tế của thế giới chịu tổn thất nặng nề vì đại dịch. Sức khỏe của con người bị đe dọa, vấn đề thất nghiệp khiến người người lo lắng. Dịch bệnh ảnh hướng trực tiếp đến các ngành nghề khác nhau, gây ra vô vàn khó khăn cho tất cả. Một trong số đó phải kể đến thị trường bất động sản biến động không ngừng. Sự tăng giảm không đoán trước của thị trường tạo nên một bức tranh tổng thể bất động sản thật nhiều màu sắc.
Giá nhà đất đang tăng lên
Thanh khoản thị trường bất động sản nhìn chung sụt giảm. Nhưng vẫn có những phân khúc hút khách, tăng giá. Nó đòi hỏi nhà đầu tư phải biết chọn hướng đi mới phù hợp. Thị trường bất động sản (BĐS) vốn đã gặp khó từ trước khi làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4 bùng phát. Nguyên nhân là vì nhiều dự án vướng mắc về mặt pháp lý. Nó khiến nguồn cung phân khúc bình dân khan hiếm. Đại dịch tràn qua càng khiến những khó khăn rõ nét hơn.
Do dịch Covid-19 bùng phát mạnh ở nhiều tỉnh – thành phía Nam các địa phương phải siết chặt giãn cách xã hội nên nguồn cung cũng như mức độ tiêu thụ ở phân khúc nhà ở đều sụt giảm. Cụ thể, nguồn cung phân khúc này giảm 12%, lượng tiêu thụ giảm 16% so với quý II/2021.
Tuy tiêu thụ giảm nhưng theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, giá bán BĐS trong phân khúc nhà ở vẫn không giảm. Đặc biệt, ở Hà Nội và TP HCM, giá bất động sản tăng 5%-15% so với cùng kỳ. Còn theo trang Batdongsan.com.vn, giá chào bán căn hộ ở TP HCM trong tháng 8 vừa qua có xu hướng đi ngang so với tháng 7 nhưng tăng 9% so cùng kỳ năm ngoái. Tại Hà Nội, giá căn hộ cũng tăng 8% so với cùng kỳ.
Nhu cầu nhà đất tăng cao
Các chuyên gia BĐS nhìn nhận nhu cầu nhà ở luôn cao và là nhu cầu thật. Do vậy, trước tác động của đại dịch, dù nhu cầu đầu cơ, đầu tư chững lại nhưng nhu cầu nhà ở thật sẽ không giảm sút. Mặt khác, nguồn cung khan hiếm và chi phí triển khai dự án tăng cao cũng là nguyên nhân khiến giá bán căn hộ bị đẩy lên.
Ở phân khúc đất nền, trong quý III/2021, thị trường TP HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận nguồn cung sụt giảm đáng kể. Với mức chỉ bằng 4,1% so với quý trước đó. Còn mức tiêu thụ chỉ bằng 1,5% quý trước. Tình trạng thiếu vắng nguồn cung đất nền diễn ra chủ yếu tại TP HCM. Trong khi thị trường đất nền vùng ven tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Thực trạng mặt bằng cho thuê đất
Hàng loạt dịch vụ trong lĩnh vực nhà hàng, khách sạn, quán ăn, quán bar, làm đẹp… phải ngừng hoạt động. Trong giai đoạn giãn cách xã hội đã tác động mạnh đến các phân khúc BĐS liên quan. Ví dụ như trung tâm thương mại, mặt bằng nhà phố, văn phòng cho thuê…
Theo ghi nhận của phóng viên, hàng loạt khu vực có giá thuê BĐS cao ngất ở quận 1, quận 3 (TP HCM). Nhưng hiện nay đã không còn sầm uất trong gần 2 năm qua. Nhiều chủ khách sạn mini rao bán nhà, nhiều mặt bằng treo biển cho thuê nhưng không ai hỏi… Còn tại TP Hà Nội, theo ghi nhận của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung văn phòng quý III/2021 đạt trên 2,1 triệu m2 với 188 dự án. Tăng 6% so với quý trước và tăng 11% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, giá chào thuê trung bình là 20,8 USD/m2/tháng. Giảm 2% so với quý trước và cũng giảm 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Savills Việt Nam giải thích phần lớn khách hàng gặp khó khăn về mặt tài chính trong dịch Covid-19. Vậy nên sẽ có xu hướng chọn không gian làm việc tiết kiệm, ví dụ không gian làm việc chia sẻ. Dự báo, lượng không gian làm việc tại các văn phòng chia sẻ toàn cầu tăng trưởng 21,3%/năm.
Thị trường BĐS nghỉ dưỡng gặp khó khăn
Theo những thông tin về thị trường BĐS, một phân khúc khác cũng gặp khó khăn là BĐS nghỉ dưỡng. Hiệp hội BĐS Việt Nam công bố số liệu BĐS nghỉ dưỡng đang chào bán trên thị trường trong quý III năm nay đạt 7.206 sản phẩm. Giao dịch đạt 2.280 sản phẩm, tỉ lệ hấp thụ chỉ 31,6%. Tuy vậy, các đơn vị theo dõi thị trường nhìn nhận BĐS nghỉ dưỡng có sự phân hóa mạnh theo dự án, khu vực…
Chẳng hạn, nếu dự án condotel gặp khó thì biệt thự biển lại thu hút người mua. Nhất là ở Phú Quốc (Kiên Giang), Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng… “Thị trường BĐS nghỉ dưỡng nhìn chung đều gặp khó do du lịch còn chưa có lối ra. Nhưng một số nơi có vị trí đặc biệt lại được đón nhận tốt hơn mong đợi.
Đơn cử, một dự án cao cấp tại Phú Quốc vẫn đạt doanh thu 3.000 tỉ đồng. Gần 100 căn shophouse, nhà phố trong đợt mở bán online diễn ra trong thời gian dịch Covid-19 lần thứ 4. Dự án này hút khách do Phú Quốc mới lên thành phố. Có thông tin chủ đầu tư lớn triển khai khu miễn thuế…” Ông Đặng Quốc Việt, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Smartland, dẫn chứng.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng nhận định một số địa phương “mới nổi” trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng. Mục tiêu để đón đầu “ông lớn” BĐS đổ bộ về đầu tư các dự án quy mô lớn.
Hướng đi nào cho BĐS hiện nay?
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng sau làn sóng dịch Covid-19 lần này. Nhà đầu tư BĐS cũng như nhà quy hoạch đã có những quan điểm, chiến lược khác trước. Chẳng hạn, tại khu vực Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam, các đô thị phần lớn là đô thị nén. Đây là do chủ đầu tư, nhà phát triển dự án thường tối ưu hóa không gian, diện tích. Hậu quả là rất khó kiểm soát nếu dịch bệnh xảy ra.
Trong tương lai, các dự án sẽ được phát triển theo hướng ưu tiên thiết kế không gian sống. Phân bổ rõ ràng các phân khu chức năng… Về phân khúc nhà ở, sẽ xuất hiện nhiều dự án có không gian tốt ở khu vực vùng ven (second home). Những nơi này có ưu điểm thuận tiện đi lại khi có dịch bệnh. Về kinh doanh, các giao dịch sẽ được số hóa, tận dụng hiệu quả của các nền tảng số…
Ngày 28-10, Báo Người Lao Động tổ chức tọa đàm trực tuyến “Bất động sản trong xu thế mới. Linh hoạt để thích ứng” nhằm tạo diễn đàn để các bộ, ban, ngành, doanh nghiệp, ngân hàng nhận diện rõ tình hình. Tiếp tục trao đổi thông tin, đề xuất giải pháp khôi phục đà tăng trưởng. Đặc biệt là trong lĩnh vực này sau một thời gian bị ảnh hưởng vì đại dịch Covid-19.
“Cửa sáng” bất động sản công nghiệp
Thị giá cổ phiếu trên sàn, kết quả kinh doanh cũng như nhận định của các chuyên gia đều cho thấy sự đồng thuận về triển vọng tích cực của bất động sản công nghiệp trong thời gian tới.
Diễn biến thị giá của nhóm cổ phiếu bất động sản tiếp tục có sự biến động tích cực trong tháng 10/2021. Cụ thể, trong 122 cổ phiếu bất động sản đang giao dịch trên thị trường chứng khoán. Có 95 mã tăng trong khi chỉ có 21 mã giảm giá. Theo đó, nếu so với mặt bằng chung. Nhất là nhóm chứng khoán, logistics, thép tăng giá mạnh kể từ đầu năm. Cổ phiếu bất động sản chưa tăng giá nhiều.
Đánh giá về triển vọng cổ phiếu nhóm bất động sản khu công nghiệp, trung tâm nghiên cứu công ty chứng khoán Agriseco cho rằng. P/B và P/E trung bình ngành hiện tại lần lượt ở mức 2,7x và 23,3x. Đều tăng khoảng 30% so với trung bình giai đoạn 2017 – 2020. Mức định giá này đã cao hơn so với quá khứ, dù vậy cũng chưa phản ánh hết tiềm năng của ngành.