Mua, bán hoặc thuê nhà ở Việt Nam nghe có vẻ dễ dàng nhưng có thể là một thách thức đối với người mới bắt đầu. Các giao dịch bất động sản của chủ yếu dựa trên phương thức truyền thống là nhờ một đại lý (“đồng” – cò nhà đất) thực hiện tất cả công việc. Mọi người ngày càng chủ động hơn trong việc lựa chọn tạo nhà và tận dụng thông tin trực tuyến để tiết kiệm chi phí và thời gian. Tỷ suất sinh lời tại thành phố Hồ Chí Minh đang tăng nhanh chóng đặc biệt là thị trường nhà ở. Đây là thị trường đang tăng trưởng lớn với với xu hướng đầu tư ngày càng cao lôi kéo nhiều nhà đầu tư lớn.
Báo cáo của Propzy về tỷ suất sinh lời khi mua nhà tại TP.HCM
Quận 4 đứng đầu về tiềm năng sinh lời
Theo báo cáo của Propzy, hiện tỷ suất sinh lời tại quận 4 là cao nhất – với 3,5%, tiếp theo là Bình Thạnh với 3,4% và đứng chót chính là Tân Phú với 2,5%; tính cả nhà mặt tiền và nhà hẻm. Tuy nhiên, để sở hữu một ngôi nhà ở quận 4 không phải là điều dễ dàng, hiện giá đất trung bình ở đây khoảng 220 triệu/m2, cao thứ 7 tại TP.HCM.
Hôm qua, Propzy – startup về proptech kỳ cựu trên thị trường đã lần đầu ra mắt báo cáo Tác động của Covid đến đầu tư thị trường Bất động sản thứ cấp tại TP.HCM. Và theo Propzy, đây là báo cáo bất động sản ‘thật’, dựa trên những giao dịch thực tế trên nền tảng Propzy cộng số liệu mà họ đã thu thập được từ nhiều nguồn đáng tin cậy khác nhau.
“Các chuyên gia của Propzy đã thu thập, tổng hợp và phân tích các dữ liệu địa lý, dữ liệu quy hoạch, giá đất được cơ quan chuyên ngành phê duyệt kết hợp với các dữ liệu giao dịch bất động sản của khách hàng trên nền tảng Propzy trong suốt thời gian qua. Chúng tôi sử dụng công nghệ dữ liệu lớn – big date và máy học – machine learning để thu thập. Sau đó, sẽ tìm hiểu và khai thác các nguồn dữ liệu khác nhau. Từ đó phân tích chuyên sâu để có được sự thấu hiểu về thị trường và khách hàng”, ông John Le – CEO kiêm Founder của Propzy tiết lộ.
Tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở TP.HCM thấp hơn các tỉnh thành khác
Theo báo cáo, hiện Việt Nam có 26,7 triệu căn nhà (thống kê năm 2019), trong đó TP.HCM đang là địa phương chiếm tỷ trọng nhiều nhất với 2,6 triệu căn – tương đương 10% cả nước. Về tỷ lệ sở hữu nhà, trên toàn Việt Nam có 88% là chính chủ và 12% còn lại là đi thuê, tỷ lệ người đi thuê nhà tại TP.HCM cao nhất nước – 32%.
Tức tại TP.HCM, cứ 100 hộ gia đình thì 67 hộ đang sở hữu nhà còn 32 hộ đi thuê, bởi khả năng sở hữu nhà của người dân ở đây khó khăn hơn các địa phương khác. Nguyên do là bởi tỷ lệ người dân nhập cư tại TP.HCM nằm trong Top 3 cả nước; tỷ lệ dân nhập cư cao và giá bất động sản ngày càng đắt đỏ so với mặt bằng thu nhập chung, đã khiến khả năng mua được ngôi nhà của người dân ở đây thấp hơn các vùng khác.
Vậy nên, mua nhà để cho thuê là một kênh đầu tư hấp dẫn tại TP.HCM. Tuy nhiên, với sự xuất hiện của Covid-19, những hiểu biết về mảng này mà chúng ta biết trước đây đã không còn đúng nữa. Vậy ở thời điểm này và trong suốt thời đại dịch sắp tới, đầu tư nhà cho thuê thì nên đầu tư ở quận nào để có tỷ suất sinh lời cao nhất tại TP.HCM?
Các quận có tỷ suất sinh lời cao tại TP.HCM
Cũng theo báo cáo nói trên, quận 4 đang là khu vực có tỷ suất sinh lời cao nhất – 3,5%. Tiếp theo là Bình Thạnh – 3,4%. Quận 3 – 3,3%; quận 1 – 3,2%; quận Phú Nhuận – 3,1%. 3 quận có tỷ suất sinh lời thấp nhất là quận 12 – 2,6%; quận Bình Tân – 2,5% và cuối cùng là Tân Phú – 2,5%. Ở khía cạnh khác, tỷ suất sinh lời thấp nhất trong các quận–chỉ đứng trước Tân Phú. Song thanh khoản cho thuê của Bình Tân lại tốt nhất trong tất cả. Họ đứng đầu bảng về tỷ lệ bất động sản đang có hợp đồng cho thuê tại thời điểm bán. Cả ở nhà mặt tiền lẫn trong hẻm, lần lượt là 17% – 12%.
Tỷ suất sinh lời thuần = Thu nhập cho thuê nhà trong 1 năm / Giá trị căn nhà trong cùng quãng thời gia. Ví dụ: bất động sản có giá 10 tỷ đồng. Cho thuê nguyên căn mỗi tháng được 25 triệu – tương đương 300 triệu đồng/năm; vậy 300.000.000/10.000.000.000 = 3%.
Phân khúc nào cũng tăng
“Trong 6 tháng đầu năm 2021, đa số các quận/huyện tại TP.HCM có tỷ suất sinh lời giảm so với năm 2020, trong đó quận 1 giảm nhiều nhất. Ngược lại, trước làn sóng Covid thứ 4, các quận Bình Thạnh, quận 10, quận 12 và Gò Vấp có tỷ suất sinh lời thuần cao hơn so với năm 2020. Bởi, trong 6 tháng đầu năm 2021, những khu vực nói trên đón nhận việc dịch chuyển của các hợp đồng thuê nhà. Chủ yếu từ các quận trung tâm kể trên (như quận 1, quận 3, Tân Bình, Phú Nhuận…)”, chị Phạm Minh Nguyệt – CMO Propzy nhận định.
“Hồi đầu năm, tôi đi xem căn nhà ở đường Nguyễn Văn Quá thuộc quận 12 giá 65 triệu đồng/m2. Lúc đó không đủ tiền mua, giờ quay lại chính căn nhà đó thì chủ nhà nói phải 74 triệu đồng/m2 mới bán. Ai nói dịch nên nhà giảm giá, chứ tôi đi chỗ nào cũng thấy tăng”, chị Diễm nói.
Tương tự, anh Lê Trung (ngụ quận 2, TPHCM) cho biết, vừa ký hợp đồng đặt cọc mua một căn hộ ở quận Bình Tân với mức giá mở bán gần 50 triệu đồng/m2. So với các căn hộ đã hoàn thiện gần đó, giá này cao hơn 8-10 triệu đồng/m2. “Tôi cứ nghĩ giá bán chỉ cao hơn căn hộ cũ tầm 3-4 triệu đồng/m2 thôi. Có thể do nguồn cung dự án căn hộ mới ít, khách hàng đặt chỗ nhiều nên giá tăng. Tuy nhiên, bây giờ muốn kiếm dự án mới cũng khó nên đành chấp nhận”, anh Trung nói.
Cảm ơn bạn đã theo dõi bài viết của chúng tôi.