Đối với nhiều người, trong đó có bạn thực sự, cơn sốt bất động sản ở Việt Nam đã giết chết giấc mơ sở hữu nhà. Cụ thể, mức độ quan tâm của thị trường tăng ở mức cao nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Thị trường tỉnh đang đón nhận một làn sóng mạnh mẽ. Thông tin quy hoạch tác động mạnh đến tâm lý người mua và nhà đầu tư. Qua đó, thể hiện rõ qua sự tăng trưởng của lãi suất và chỉ số giá bất động sản tại từng khu vực.
Nhu cầu bất động sản ngày càng tăng cao và được nhiều nhà đầu tư cá nhân quan tâm và tham gia thị trường. Quá đó tạo nên những cơn sốt đất với giá trị đất tăng cao. Người bán và người mua nhộn nhịp khắp các thị trường bất động sản. Cùng nmilner.com đón xem các chu kỳ cũng như các cơn sốt từ năm 2002 đến nay nhé.
Chu kỳ đất từ năm 2002 đến 2003
Những năm Hà Nội còn mới phát triển kỳ vọng về kinh tế tăng trưởng. Khi đầu tư nước ngoài đổ vào, một số khu đô thị nhỏ tại nội thành và các huyện ven 4 quận nội thành được mở rộng đã xảy cơn sốt, nhà nhà đi mua đất, mua nhà, người người đi buôn đất.
Thế nhưng chỉ sau một đêm thị trường bất ngờ hạ nhiệt chỉ bởi một thông điệp hành chính và hệ lụy các nhà đầu tư chôn vốn. Các khu đô thị xây thô nhiều năm ngổn ngang khiến giá nhà xuống thảm hại rồi bỏ hoang, kéo theo nợ xấu tại ngân hàng nhiều năm mới giải quyết hết.
Chu kỳ đất từ năm 2009 đến 2010
Sau lần sốt đất năm 2003, khoảng 6 năm sau nhà đất cả nước lại bước vào chu kỳ mới. Lúc này quy mô thị trường BĐS đã lớn hơn khá nhiều. Tập trung vào 2 Thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM. Các dự án BĐS lớn do các doanh nghiệp lập quy hoạch, nghiên cứu đầu tư mọc lên như nấm. Lần sốt đất này là do các nhà đầu tư kỳ vọng rất lớn vào quy hoạch chung Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050. Đồng thời được mở rộng và sáp nhập với tỉnh Hà Tây về phía Tây.
Đua theo cơn sốt này, các sàn bất động sản mọc lên như nấm. Các nhà đầu tư lớn nhỏ hầu như bỏ hết các nghành nghề truyền thống mà chỉ đầu tư vào bất động sản, không gì lãi bằng. Chỉ sau một thời gian tình hình kinh tế bị suy sụp vì ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế thế giới và một số chính sách vĩ mô, nợ công tăng cao. Ngân hàng nhà nước siết tín dụng và một số thay đổi về quy hoạch. Các nhà đầu tư điêu đứng, khiến cho thị trường đóng băng, nợ xấu ngân hàng tăng cao.
Hệ lụy là nền kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng khó khăn kể từ khi mở cửa. Nhà nước phải kích thích nhiều gói kinh tế và giải quyết cục máu đông trong nhiều năm. Điển hình là gói tín dụng 30.000 tỉ đồng vực dậy phân khúc nhà ở giá thấp.
Chu kỳ đất từ năm 2020 đến 2021
Nhiều sàn bất động sản biến mất, bao nhiêu nhà đầu tư phải bán nhà bán cửa. Nhà đầu tư biến mất không còn tham gia thị trường.
Sau khi xử lý nợ xấu bất động sản để lại. Đặc biệt là thị trường BĐS khởi sắc dần trong giai đoạn 2015-2017. Trước tình hình kinh tế khó khăn do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, nhiều người còn đang hoài nghi về sự phục hồi của thị trường BĐS thì bỗng dưng những tháng đầu năm 2021 sốt đất diễn ra khắp nơi, người người nhà nhà bỏ cả sản xuất để đi buôn đất kiếm lời.
Trong cơn sốt đất này, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp (tiền rẻ) cùng với đó là các nghành kinh doanh truyền thống như: nhà hàng, khách sạn, du lịch, vận chuyển, văn phòng, nhà cho thuê, bán lẻ đều bị ảnh hưởng nặng nề, thì một số tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thanh Hoá, Quảng Ninh, Tp.HCM…,vẫn sốt đất. Cơn sốt đất xảy ra trong vòng vài tháng rồi hạ nhiệt. Nhiều nhà đầu tư lại lao đao vì chưa kịp rút tiền ra trong cơn sốt đất.
Cơn sốt đất tác động lớn đến tình hình bất động sản Việt Nam
Theo Propzy, các cơn sốt đất diễn ra đều có chung một điểm là chịu tác động của yếu tố kinh tế vĩ mô (trong đó lãi suất cho vay là yếu tố quan trọng) và chính sách pháp luật của nhà nước. Theo đơn vị này, tăng trưởng kinh tế nhanh, bền vững dẫn đến thu nhập người dân được cải thiện. Từ đó làm nền tảng thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
Tuy nhiên, chỉ xét đến yếu tố tăng trưởng kinh tế chưa giải thích được đầy đủ chu kỳ BĐS. Điển hình như năm 1995 thị trường BĐS đóng băng khi GDP tăng trưởng 9.5%. Cao hơn đáng kể so với mức tăng GDP 6.79% và 6.19 % của giai đoạn sốt đất năm 2000-2001.
Trong cả 3 lần thị trường BĐS đóng băng đều có tác động của việc lãi suất cho vay tăng cao so với những thời điểm liền trước đó. Lãi suất thấp trong giai đoạn 2014-2018 và 2020-2021 góp phần tạo các cơn sốt đất. Như vậy, trong các yếu tố kinh tế vĩ mô tác động đến BĐS, lãi suất ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng.
Cảnh báo rủi ro từ các cơn sốt đất
Cùng với đó, chính sách pháp luật của nhà nước cũng là yếu tố tác động cực lớn đến những cơn sốt đất trong nhiều thập kỉ qua. Theo Propzy, qua các đợt đóng băng và sốt đất trong 30 năm, bên cạnh sự tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô còn có sự tác động của các chính sách pháp luật của Nhà nước đối với thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản (BĐS) những tháng đầu năm 2021 đã chứng kiến những cơn “nhảy múa” của giá đất tại nhiều tỉnh thành trên cả nước. Giá đất nhiều nơi trong thời gian qua tăng mạnh, có nơi tăng đến 200%. Tuy nhiên, với việc vào cuộc của chính quyền địa phương hiện tượng sốt đất đang có xu hướng giảm.
Hiện tại, cơn sốt đất đã hạ nhiệt, thị trường chững lại. Dữ liệu vừa được Batdongsan.com.vn công bố cho thấy kết quả trong tháng 5. Do dịch COVID-19 lần 4 bùng phát mạnh tại nhiều tỉnh thành khiến mức độ quan tâm đến BĐS. Lượng tin đăng giảm 7% và 3% so với tháng 4. Mức quan tâm giảm mạnh nhất ở loại hình đất nền (19%) và đất nền dự án (23%).
Trong một thông cáo báo chí của Bộ Xây dựng mới đây cũng đưa ra nhận định. Mặc dù hiện tượng sốt đất nền chỉ diễn ra ở quy mô cục bộ của từng khu vực, dự án nhưng cũng cho thấy dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro của thị trường cần có sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước. Tránh tình trạng lan rộng, mất kiểm soát, trở thành “bong bóng” BĐS.